Her får du de laveste boliglånsrentene

Bankene kjemper en jevn kamp om å tilby de laveste boliglånsrentene.

FIKK RETT: Økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim spådde boligrenter under 1,5 prosent. Han fikk rett. 

Nyheter

(Nettavisen): Kampen om boliglånskundene hardner til, og boliglånsrentene er nå nede på rekordlave nivåer som følge av koronaepidemien og kutt fra Norges Bank.

Økonomiekspert Hallgeir Kvadsheim spådde for halvannen uke siden at de beste boliglånsrentene ville havne under 1,50 prosent. Når vi nå er over i andre halvdel av mai, kan vi fastslå at Kvadsheim fikk rett i spådommen.

Men Nettavisen har en rekke ganger skrevet at det er medlemmer av store arbeidstakerorganisasjoner som stikker av gårde med de laveste boligrentene. Slik er det nå også.

Vi har sett på betingelsene til medlemmer i fire store organisasjoner etter Norges Banks sjokkrente på 0 prosent og påfølgende stup i markedsrentene.


Historisk rentekutt:

Norges Bank setter ned renta til null prosent

For første gang i historien innfører Norges Bank nullrente i Norge. Det rekordlave rentenivået vil holde seg i flere år framover, spår sentralbanken.


Hårfint

Hvis vi ser på tilbud uansett alder, er den hårfine vinneren med 0,01 prosentpoeng LOfavør Førstehjemslån. Unge LO-medlemmer tilbys nå en nominell rente fra 1,29 prosent i SpareBank 1 SMN og Sparebanken Østlandet. Effektiv rente er 1,36 prosent, gitt et lån på 2 millioner kroner som nedbetales over 25 år.

Men dette lånet er altså kun forbeholdt kjøp av første bolig. For et ordinært LOfavør Boliglån ligger den nominelle renten nå fra 1,49 prosent, 1,39 prosent hvis lånet er innenfor 50 prosent av boligens antatte markedsverdi. Favørtilbudene i LO vinner ikke rentekampen for lån uavhengig alder og førstegangskjøp.

Handelsbanken toppet listen i fjor høst med sitt tilbud til Juristforbundet. Nå tilbyr banken nye lån til unge jurister til lave 1,30 prosent nominelt fra 14 mai og 1,40 prosent for de som er over 33 år.

Generalsekretær Magne Skram Hegerberg i Juristforbundet er godt fornøyd med de nye rentebetingelsene til medlemmene.

Skulle bare mangle

– Det skulle bare mangle. Vi har, og skal ha, en av landets beste bankavtaler. Bankmarkedet er «passe skjerpet» til beste for våre medlemmer.

– I tillegg til rentevilkårene har vi en avtale med en bank som får toppscore i kundetilfredshetsundersøkelser, vektlegger personlig rådgivning og har en høy etisk standard. Det er viktige tilleggskriterier når Juristforbundet velger bank, sier generalsekretæren til Nettavisen Økonomi.

HELT I TOPPEN: Magne Skram Hegerberg i Juristforbundet kan glede seg over superbetingelser i Handelsbanken på vegne av sine 21.000 medlemmer.   Foto: Foto: Juristforbundet

Og arbeidstakerorganisasjonen Akademikerne får de samme betingelsene i Danske Bank for tolv medlemorganisasjoner. 1,30 prosent nominelt til de unge og 1,40 prosent for de som er over 34 år. Sistnevnte forutsetter at lånet er innenfor 75 prosent av boligverdien. Dødt løp med juristene, altså.

Kan ikke klage

En fjerde stor avtale er den ferske avtalen til Unio med Nordea Direct, tidligere Gjensidige Bank. 230.000 medlemmer i blant annet Utdanningsforbundet, Forskerforbundet, Politiets Fellesforbund og Akademikerforbundet omfattes av avtalen.

Og disse medlemmene få låne fra 1,39 prosent nominell rente, og til 1,35 prosent for boligstart, altså førstehjemslån. Det er hakket bak de ovennevnte.

Hva så med de som ikke er medlemmer av noen stor organisasjon, de som «bare» er gode kunder med god betalingsevne og god sikkerhet? Jo, de beste lånene ligger ikke langt etter i de betingelsene bankene melder inn til Finansportalen.no.

I tabellen under er det gjengitt de beste rentene for et annuitetslån på 2 millioner kroner, nedbetalt over 25 år, samt det månedlige terminbeløpet du må ut med. Betingelsene er likevel ikke helt sammenliknbare, ettersom noen forutsetter lån til energieffektive boliger, at det er førstehjemslån, samt noe ulik belåningsgrad.



Lav fastrente

Har du den rette banken og gode kort på rentehånden, kan du ta opp boliglån til effektiv rente på 1,50-1,60 prosent. Og faktisk kan du ta opp et fastrentelån til like gunstige betingelser. Sbanken tilbyr svært lave 1,45 prosent i effektiv rente hvis du vil binde renten i 3 år fremover.

Nettavisen spurte Rune Pedersen i Smarte Penger for en uke siden om det var mulig å komme under 1,50 prosent med rentebinding

– Ja, jeg tror at i hvert fall et 3-årig fastrentelån kan falle innunder 1,5 prosent, gitt samme innlånsnivå som i dag. Bankene har vel enda litt å gå på når det gjelder rentemarginen, og forhåpentlig vil konkurransen sørge for en ytterligere nedgang, svarte Pedersen. Han fikk altså rett

Investeringsdirektør Tormod Vågenes i Holberg var ikke like sikker. Han la vekt på at det kommer an på hva bankene gjør med sine utlånsmarginer.

Liten andel

– Vi har sett noen perioder der bankene ser ut til å ha akseptert en lavere margin på utlån med fastrente. Disse lånene utgjør en liten andel av utlån og dermed er et billig virkemiddel for å bli synlig.

– Men i teorien burde denne renten være høyere. Husk at fastrentelån i praksis også har fast margin. Dette betyr at banken ikke kan justere opp marginen i perioder med høyere utlånstap og flat rentekurve. Det gir banken redusert fleksibilitet og som burde prises inn, sa Vågenes før de nye superbetingelsene ble kjent.

En flat rentekurve vil si at de korte markedsrentene - lån med 3-6 måneders løpetid - er omtrent på nivå som lån som løper over flere år. Slik er det nå, 3-måneders pengemarkedsrente ligger på 0,26 prosent, den 10-årige statsrenten på 0,31 prosent. Begge deler er rekordlavt.

Flat rentekurve er ikke helt uvanlig, men det normale er jo lengre løpetid, desto høyere renter. Men tar bankene seg bedre betalt for å låne ut med enten fast eller flytende rente?

Øker marginene

– Min «serviettanalyse» indikerer at bankene i perioder har tatt 0,2 prosentpoeng lavere margin på fastrentene enn på lån med flytende rente. Om de gjør det samme nå, kan vi få renter under 1,5 prosent, men jeg tror sannsynligheten er lav ettersom jeg forventer at bankene øker sine marginer, uttalte Vågenes til Nettavisen for en drøy uke siden.

Bankene pleier å øke utlånsmarginene når rentene faller. Mange kunder får ikke glede av hele markedsnedgangen. En årsak er at bankene nesten ikke tjener på innskudd når rentenivået er nær null. De tar igjen denne marginnedgangen på lån.

Men hva er akseptable utlånsmarginer, hvor grådige pleier bankene å være?

– Snittmarginen på utlån til privatmarkedet har i de største bankene ligget på 1,3-1,8 prosent de siste årene, forteller Vågenes.

OMTRENT PÅ SNITTET: Bankenes beste boliglånsrenter ligger omtrent der de burde ligge ut fra historiske marginer, ifølge investeringsdirektør Tormod Vågenes i Holberg.   Foto: Holberg

1,7 prosent: OK

Hvis vi tar utgangspunktet i 3-måneders pengemarkedsrente (NIBOR), ligger denne i dag på rekordlave 0,26 prosent. Dette er en viktig signalrente for boliglån som varierer i takt med markedsrentene.

Vågenes mener et naturlig påslag for risiko er 0,4 prosentpoeng (bankene taper historisk mindre på boliglån enn det, red.anm.) og en margin på toppen av det igjen på 1,1 prosentpoeng.

Da kommer han til at en grei boliglånsrente i dag er noe under 1,7 prosent. De beste individuelle betingelsene ligger altså noe under det.

Byttelån

For et 5-årig fasrentelån er utgangspunktet de såkalte byttelånsrentene (swaprentene) i markedet: Hva må bankene betale for å bytte til seg lån med fast rente i 1 til 10 år fremover, for å låne ut tilsvarende til kundene. Den 5-årige byttelånsrenten ligger i dag på rekordlave 0,37 prosent.

Vågenes forutsetter det samme kredittpåslaget på 0,4 prosentpoeng og den samme marginen på 1,1 prosentpoeng. Et 5-årig fastrentelån bør dermed kunne tilbys til noe under 1,80 prosent.

De beste 5-årige fastrentelånene har ifølge Finansportalen.no en effektiv rente på 1,75-1,80 prosent. Bankene ser derfor ut til å være «gjennomsnittlig grådige» i dagens marked, men der langt fra alle lånekundene har fått glede av hele rentenedgangen.